収益物件への投資は利回りをよく理解して

不動産投資で収益物件を探す場合、どの物件が儲かるか、まず利回りを比べてみるのが普通です。利回りのことを正しく理解していないと思わぬ落とし穴があります。
収益物件の利回りは普通、表面利回りで表示され、「年間収入額÷購入価格×100」で計算されます。ただし、これは粗利であり、本当の収益性を表しているわけではありません。

ランニングコストを考慮したものが実質利回りで、「(年間収入−年間支出)÷購入価格×100」で計算します。簡易的な比較の場合はともかく、実際の投資判断に当たってはこちらの方を重視すべきです。
この支出に含まれるのは、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、管理費、火災保険料などです。どういう支出が発生するのかきちんと把握していないと、投資物件が本当に有利かどうかを判断することはできません。

また、年間収入は単純には「賃料×12」で計算されますが、実際にこの賃料が将来にわたって適用できるのかも大事なことで、普通は築年数が古くなるほど賃料が低下する可能性があります。また、古くなると、修繕積立金などランニングコストが高くなって、結果的に利回りが年とともに低下することも考えなければなりません。

さらに、利回りは満室時の賃料で計算しますが、空き室になるリスクはどの程度か、立地や建物の状況を見て想定しておかないと期待した収益を得ることはできません。
何れにしても、不動産業者が提示している利回りについては、その内容をよく理解して、自分自身で本当の利回りを計算して、リスクも考慮した上で収益物件の評価をすることが大切です。